Das Haus «schlüsselfertig» übernehmen – was bedeutet das?

Wird ein Bauprojekt vom Baubeginn bis zur Fertigstellung durch den Generalunternehmer errichtet, wird es anschliessend meist «schlüsselfertig» an den Bauherrn übergeben.

Das Bauen mit einem Generalunternehmer hat den Vorteil, dass der Bauherr lediglich einen Ansprechpartner hat. Das reduziert den zeitlichen Aufwand enorm und schont die Nerven. Der Bauprofi koordiniert sämtliche Arbeiten und behält die Termine unter Kontrolle.

Zudem besteht aufgrund des vereinbarten Pauschalpreises bereits zu Baubeginn grösstmögliche Kostenklarheit. Differenzen können nur durch während der Bauzeit beschlossene Änderungen in der Ausführung entstehen und entsprechende Mehr- oder Minderkosten zur Folge haben.

Der Bauherr muss sich nach der Auftragserteilung an den Generalunternehmer um (fast) nichts kümmern und kriegt zum Schluss das «schlüsselfertige» Haus.


Wann ist ein Haus «schlüsselfertig»?

Für den Begriff «schlüsselfertig» gibt es keine verbindliche Definition. Somit versteht jeder Bauherr und jeder Generalunternehmer etwas anderes darunter.

Gerade deshalb ist es wichtig, im Generalunternehmer-Werkvertrag diesbezügliche Klarheit zu schaffen, bevor die Bauarbeiten in Angriff genommen werden. In diesem Papier werden nicht nur sämtliche enthaltenen und nicht enthaltenen Bauleistungen aufgeführt, sondern auch der Terminplan für die Realisierung des Bauvorhabens bis zur Schlüsselübergabe festgelegt.


Die Mitsprache des Bauherrn variiert von Fall zu Fall

Die Leistungen der verschiedenen General- oder Totalunternehmer sind sehr unterschiedlich. Der Besteller hat die Wahl zwischen Typenhäusern, die sehr oft tatsächlich baugleich und ohne individuelle Anpassungen für mehrere Bauherrn x-fach errichtet werden. Die meist verbreitete Variante ermöglicht dem Auftraggeber eine gewisse Mitsprache im Innenausbau. So werden für Küchen- und Sanitärausstattung sowie Boden- und teilweise auch Wandbeläge Budgetpositionen vereinbart, im Rahmen derer der Besteller aus einer Palette möglicher Bauteile die gewünschten wählen kann. Noch mehr Individualität entsteht, wenn auch Elektroinstallationen und die Farbwahl für Malerarbeiten in den Entscheidungsbereich des Bauherrn fallen. So entstehen Unterschiede hinsichtlich der Qualität der Ausstattung, die sich entsprechend auf den Pauschalpreis auswirken.

Es ist aber auch denkbar, ein weitgehend individuelles Haus zu planen und in der Folge «schlüsselfertig» errichten zu lassen. Ebenso besteht für handwerklich geschickte Besteller die Möglichkeit, dass sie sich das Gebäude im Rohbau mit abschliessbarer Türe übergeben lassen und in der Folge selbst für den gesamten Innenausbau verantwortlich zeichnen.

Mit der Übergabe des Schlüssels endet die Haftung des Generalunternehmers für die Qualität des Objekts. Deshalb sind Eigenleistungen in Verbindung mit einem Generalunternehmer-Werkvertrag in aller Regel erst dann möglich, wenn die Schlüssel übergeben wurden. In diesem Fall wird das Bauwerk nicht ganz fertiggestellt übergeben. Anstelle des Begriffs «schlüsselfertig» hat sich daher da und dort der Begriff «bezugsfertig» eingebürgert.


Trotz Pauschalpreis die Kosten im Griff behalten

Unabhängig davon, wie individuell der Generalunternehmer-Werkvertrag ausgestaltet ist, tut der Besteller gut daran, über eine gewisse finanzielle Reserve für Unvorhergesehenes oder Änderungswünsche zu verfügen. Über Mehr- oder Minderkosten sollte detailliert Buch geführt werden, damit es am Ende des Bauvorhabens keine unliebsamen Überraschungen gibt.

Verlässliche Generalunternehmer stellen dem Bauherrn einen kompetenten Bauleiter zur Seite, der sämtliche Arbeiten am Bau kontrolliert und die Interessen des Bestellers gegenüber den Handwerkern vertritt. Der Bauleiter ist zugleich Berater des Bauherrn, wenn Änderungswünsche zu besprechen sind, welche Mehr- oder Minderkosten zur Folge haben.


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