Hauskauf – sorgfältig prüfen, bevor man sich bindet

Vor dem Abschluss eines Kaufvertrages sollte eine bestehende Immobilie eingehend auf Mängel geprüft werden.

Anders als bei einem Neubauprojekt wird die Gewährleistung beim Verkauf einer bestehenden Immobilie grundsätzlich ausgeschlossen. Und trotzdem entscheiden sich viele Immobilienkäufer zum Kauf einer bereits existierenden Liegenschaft. Sie vermeiden damit eine lange und häufig nervenaufreibende Planungs- und Bauzeit. Ebenso entfällt das Risiko von Kostenüberschreitungen. Man weiss verlässlich, was man zu welchem Preis erhält.


Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser

Wenngleich die allermeisten Verkäufer ehrlich und transparent sind, lohnt sich ein zweiter Blick auf die Bausubstanz einer bestehenden Immobilie, bevor der Kaufvertrag bei der Urkundsperson unterzeichnet wird. Andernfalls können überraschende Unterhalts- und Sanierungsarbeiten die geplante Investition unerwartet in die Höhe treiben und die Freude am neuen Zuhause trüben.

Viele Verkäufer optimieren ihr Objekt mit einer sogenannten «Pinselrenovation» für den Verkauf. Das ist schön und gut und erspart dem Käufer entsprechende Arbeiten. Wichtig ist, dass die Malerarbeiten nicht dazu genutzt wurden, um Schimmelbefall oder beschädigte Stellen einfach zu übermalen statt sorgfältig zu sanieren. Aber kann das der Laie erkennen?

Offensichtliche Defekte wie substanzielle Risse in der Fassade oder eintretende Nässe in Keller- und Nebenräumen sollten im Detail untersucht werden. Die Behebung von Feuchtigkeitsschäden kann ohne weiteres eine grössere Baustelle verursachen und den geplanten Einzugstermin massiv verzögern. Ist die Mietwohnung bereits gekündigt, wird das schnell unangenehm. Sachverständige verfügen über die nötigen Geräte zur Feststellung von Ursache und Schadenspotenzial.

Ebenso empfiehlt es sich, sich vom Funktionieren der Heizung oder von Küchengeräten persönlich zu überzeugen. Wo vorhanden, sollen Service-Rapporte oder Garantiescheine dem Käufer ausgehändigt werden.


Beabsichtigte Umbauarbeiten planen und offerieren lassen

Wer sein neues Zuhause nach dem Kauf und vor dem Bezug noch umbauen möchte, sollte nicht nur die dafür anfallenden Kosten budgetieren.

Es lohnt sich, darüber hinaus auch die Machbarkeit vorab vom Profi beurteilen zu lassen. Kann tatsächlich eine zweite Dusche installiert werden? Ist es möglich, die Küche einfach um Dampfgarer und Mikrowelle zu erweitern? Und lässt sich die Ölheizung wirklich durch eine energieeffiziente Wärmepumpe ersetzen?

Der Zustandscheck von Victor liefert erste Anhaltspunkte für Renovationsarbeiten, die in den nächsten Jahren anfallen werden.

Werden die gewünschten Arbeiten nicht nur in einer Kostenschätzung zusammengefasst, sondern tatsächlich geplant und offeriert, treten mögliche Hindernisse zutage. Wenn der Käufer aufgrund von Schwachstellen in der bestehenden Bausubstanz mit unerwarteten Mehrkosten rechnen muss, so eröffnet ihm das möglicherweise die Chance auf eine Verhandlung des Kaufpreises. Allerdings lässt sich der Verkäufer viel eher von einem erforderlichen Preisnachlass überzeugen, wenn anstelle von Vermutungen «Beweise» vorliegen.


«Drum prüfe wer sich ewig bindet …»

Als wohl grösste Transaktion im Leben will der Immobilienkauf wohl überlegt sein. Vom ersten Eindruck ist man oft geblendet. Wer sich zu schnell in ein Objekt verliebt, dem fehlt möglicherweise die Objektivität für eine seriöse Beurteilung des angemessenen Kaufpreises bzw. der kurz- und mittelfristig anfallenden Renovations- und Unterhaltskosten.

Ein unabhängiger Bausachverständiger bringt nicht nur eine unabhängige Sichtweise ein, sondern lässt den meist unerfahrenen Käufer an seiner Expertise teilhaben. Das Honorar für die wenigen dafür nötigen Stunden ist im Verhältnis zur Investition in aller Regel gut investiertes Geld.


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