Sanierungsbedarf im Stockwerkeigentum – wer beteiligt sich?

Viele im Stockwerkeigentum errichtete Gebäude sind in die Jahre gekommen und bedürfen einer Sanierung.

Stockwerkeigentum ist in der Schweiz beliebt. Die Eigentumsform existiert seit 1965. Damit sind zahlreiche Stockwerkeigentums-Liegenschaften heute rund 50-jährig und entsprechend sanierungsbedürftig. Handlungsbedarf besteht zu diesem Zeitpunkt insbesondere rund um die Gebäudehülle, also Dach und Fassade. Diese Bauteile zählen zu den gemeinschaftlichen Teilen und müssen von der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft als Ganzes unterhalten und erneuert werden. Was aber, wenn sich nicht alle einig sind?

Wer schon seit Beginn im Haus wohnt, ist zwischenzeitlich pensioniert. Ältere Leute sind oft nicht mehr bereit Sanierungen auf sich zu nehmen. Zudem bereitet es ihnen vielfach Mühe, von den Banken noch eine Hypothekarerhöhung zu bekommen. Andererseits sind Junge, die gerade erst eine Wohnung im Mehrfamilienhaus gekauft haben, daran interessiert, den Wert des Gebäudes für die nächsten Jahrzehnte zu erhalten und die nötigen Investitionen zu tätigen.

Da ist durchaus Konfliktpotenzial vorhanden.


Die gesetzliche Regelung

Das Schweizerische Zivilgesetzbuch regelt das Stockwerkeigentum in den Artikeln 712a – t ZGB. Wo eine Regelung fehlt, werden die allgemeinen Bestimmungen des Vereinsrechts (Art. 64 ff. ZGB) und des Miteigentums (Art. 647 ff. ZGB) berücksichtigt. Dies ist insbesondere bei den baulichen Massnahmen der Fall.

Demnach können Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten, die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache notwendig sind, mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer – also nach Köpfen – ausgeführt werden. Ein solcher Beschluss ist auch für diejenigen, die nicht zugestimmt haben, verbindlich.

Nützliche, aber nicht nötige Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken (z. B. die Installation einer Solaranlage), bedürfen dagegen der Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquote auf sich vereint (qualifiziertes Mehr).

Bauarbeiten, die lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit der Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen, dürfen grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Miteigentümer ausgeführt werden. Andernfalls müssten die übrigen Stockwerkeigentümer den Kostenanteil desjenigen übernehmen, der mit den Arbeiten nicht einverstanden ist.


Bei anstehenden Sanierungsarbeiten ist die Verwaltung gefordert

Besonders in grösseren Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften ist es naheliegend, dass sich unterschiedliche Ansichten und Interessen gegenüberstehen. Damit Sanierungsprojekte trotzdem erfolgreich beschlossen und realisiert werden können, bedarf es einer seriösen Planung und Vorbereitung. Hier ist die Verwaltung gefordert. Sie unterstützt die Gemeinschaft mit den richtigen Argumenten einen gemeinsamen Nenner zu finden.

Basis dafür ist eine korrekte Zustandsanalyse des Gebäudes. Sie erlaubt eine fachmännische Massnahmenplanung und die exakte Ermittlung der anfallenden Kosten:

  • Mit einer Sanierung können Energie- und Wartungskosten gesenkt werden.
  • Energetische Sanierungen werden mit Fördergeldern unterstützt.
  • Eine erneuerte Gebäudehülle verbessert das Wohnklima und erhält den Wert der Immobilie.

Nachhaltigkeit ist gefragt. Schliesslich sollen die beschlossenen Sanierungen wieder für Jahrzehnte Bestand haben. So lassen sich auch kritische Stockwerkeigentümer überzeugen.


Das «A und O» sind angemessene Einlagen in den Erneuerungsfonds

Verfügen einzelne Stockwerkeigentümer nicht über die finanziellen Mittel, so drohen selbst notwendige bauliche Massnahmen zu scheitern. Dagegen werden Beschlüsse erfahrungsgemäss viel einfacher gefasst, wenn das Geld dafür im Erneuerungsfonds bereitliegt. Die Aufgabe einer kompetenten Verwaltung besteht darin, nicht nur die Bauarbeiten langfristig zu planen, sondern auch die Mittelbeschaffung rechtzeitig in Angriff zu nehmen. Allenfalls muss ein Sanierungsprojekt in Etappen realisiert werden.


Stockwerkeigentümer können zu Sanierungsarbeiten gezwungen werden

Soweit es sich um notwendige Arbeiten handelt, können einzelne Stockwerkeigentümer also von der Gemeinschaft überstimmt und zur Beteiligung an den erforderlichen Investitionen gezwungen werden. Kommt ein Eigentümer seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nach, so kann die Gemeinschaft ein Pfandrecht auf dessen Einheit eintragen lassen und die Wohnung notfalls zur Versteigerung bringen. Ebenso steht der Gemeinschaft zur Sicherung ihrer Forderung ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen des Stockwerkeigentümers zu.

Werden nötige Sanierungen nicht vorgenommen, verliert die gesamte Liegenschaft an Wert. Somit auch die Einheiten derjenigen Stockwerkeigentümer, die eine Erneuerung anstreben. Folglich reduziert sich die Sicherheit für die von den Banken gewährten Hypotheken, was ausserordentliche Rückzahlungen nach sich ziehen kann.

Viele Stockwerkeigentümer werden in den nächsten Jahren relativ viel Geld in ihr Gebäude investieren müssen. Untersuchungen haben gezeigt, dass sich die Käufer von Eigentumswohnungen dessen häufig zu wenig bewusst sind. Damit Sanierungen letztlich gegen den Willen einzelner Stockwerkeigentümer durchgesetzt werden können, steht immer der Weg zum Gericht offen.


Spannende Links



NZZ
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Raiffeisen 
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